El Gobierno ha puesto en marcha el Real Decreto-ley 29/2026, que cambia la fiscalidad del alquiler en España: los propietarios que bajen la renta más de un 5% respecto al contrato anterior podrán dejar exenta esa cantidad en el IRPF. La norma, pendiente de convalidación en el Congreso, busca empujar los precios a la baja en un mercado donde la oferta de vivienda sigue siendo escasa.
El Gobierno ha diseñado un sistema de tramos que premia o penaliza según lo que haga el propietario con la renta al renovar o firmar un nuevo contrato. Así lo recoge el nuevo decreto de vivienda, que llega en un mercado marcado por los constantes cambios normativos de los últimos años. La clave está en una cifra: más de un 5% de rebaja sobre la última renta pagada.
¿Cuánto hay que bajar el alquiler para librarse del IRPF?
Si un propietario rebaja la renta más de un 5% respecto a la última cuota del contrato anterior, puede aplicar una reducción del 100% en el IRPF sobre esos ingresos. Dicho de otro modo: si se cumplen las condiciones, el rendimiento neto del alquiler queda exento de tributación en la declaración de la renta. Por ejemplo, si la última renta pagada era de 1.000 euros al mes, una rebaja superior a 50 euros, ese 5%, activaría la exención completa sobre el rendimiento del alquiler.
Ese 100% no es el único escalón posible. El decreto contempla reducciones del 95%, 90%, 85% o 70% cuando la rebaja no llega a ese umbral o concurren otras circunstancias. Mantener el precio exacto del contrato anterior, es decir, congelarlo, da derecho a un 50%. Y si el propietario decide subir la renta, la bonificación cae a tramos de entre el 15% y el 40%, según el incremento aplicado. Estos porcentajes se aplican sobre el rendimiento neto que el arrendador declara en el IRPF.
Qué requisitos exige el decreto para la exención completa
La reducción máxima no se aplica de forma automática por el simple hecho de bajar el precio. El propietario no puede tener la consideración de gran tenedor de vivienda, y si renueva contrato con el mismo inquilino, la rebaja solo cuenta una vez finalizado el plazo mínimo de cinco años o las prórrogas legales que correspondan. Esta limitación busca que el beneficio llegue sobre todo a propietarios particulares, y no a los grandes operadores del mercado del alquiler.
Si el nuevo contrato se firma con un inquilino distinto, el decreto añade una condición extra: no basta con bajar más de un 5%, el precio también debe quedar por debajo del límite marcado por el sistema de índices de referencia del alquiler. La ubicación en una zona declarada como mercado residencial tensionado puede mover al propietario hacia los tramos intermedios del 90% o el 95%. El texto no detalla si existen límites adicionales por tipo de inquilino más allá de este supuesto.
Congelar la renta o alquilar por debajo del índice: qué cambia
En las semanas previas a la publicación en el BOE circularon varias versiones sobre cómo se aplicarían estos incentivos, incluidas menciones a congelar rentas o premiar las renovaciones sin subida de precio. El texto definitivo del Real Decreto-ley 29/2026, ya en vigor, resulta más estricto: exige una rebaja efectiva de más de un 5% para acceder a la bonificación máxima.
Por eso, congelar el alquiler no da acceso al 100%, sino que se queda en el tramo del 50%. La exigencia de alquilar por debajo del índice de referencia solo entra en juego cuando cambia el inquilino y se busca la exención total; si se mantiene al mismo arrendatario tras los cinco años legales, basta con superar el 5% de rebaja sin necesidad de cruzar ese umbral del índice. Es una distinción clave antes de preparar la próxima declaración.
Las protecciones nuevas para los inquilinos
El decreto no se queda solo en el lado fiscal del propietario. Incorpora también garantías adicionales para los inquilinos frente a posibles abusos o desahucios, aunque el alcance de esas coberturas varía según la vulnerabilidad económica de cada arrendatario. La idea del Gobierno es que el incentivo a bajar precios vaya acompañado de un colchón de protección en la otra punta del contrato.
Entre las medidas, se refuerzan los mecanismos de mediación obligatoria antes de iniciar cualquier procedimiento de desahucio por fin de contrato, con un papel más activo de los servicios sociales. Además, los nuevos contratos y las prórrogas deberán respetar el techo impuesto por los índices de referencia en las zonas tensionadas, lo que limita que el propietario traslade subidas desproporcionadas al renovar.
El decreto fija, además, que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato correrán a cargo del arrendador en cualquier firma o renovación que quiera beneficiarse de las ventajas fiscales. Si el propietario traslada esos honorarios al inquilino, pierde automáticamente el derecho a aplicar la reducción del 100% o cualquiera de los tramos inferiores. Esta cláusula busca cerrar una puerta trasera: evitar que el ahorro fiscal del propietario se compense cobrando al inquilino gastos que antes no le correspondían.
Una nueva deducción en el IRPF para los inquilinos con rentas más bajas
El paquete normativo también crea una deducción por alquiler en el IRPF para los arrendatarios con rentas más bajas, algo que hasta ahora dependía casi en exclusiva de las deducciones autonómicas y generaba un mosaico desigual según el territorio. El porcentaje rondaría el 10% de las cantidades pagadas por el alquiler de la vivienda habitual, aunque ni esa cifra ni el límite de renta aplicable figuran confirmados en el texto definitivo publicado hasta ahora.
Entre las cifras que se han manejado, el límite de ingresos para acceder a esta deducción rondaría los 33.000 euros anuales. La deducción, de confirmarse, se reflejaría en la declaración del ejercicio en que se firme el nuevo contrato con la renta reducida. Esta vía estatal busca reforzar el alivio fiscal que hasta ahora recaía casi en exclusiva en las comunidades autónomas, en un contexto de rentas que han subido con fuerza en las grandes ciudades en los últimos años.
Pasos para acogerse a la reducción máxima del IRPF
El primer paso es localizar la última renta pagada por el inquilino antes de que finalizara el contrato o sus prórrogas, y calcular sobre esa cifra una rebaja mínima del 5%. Si el inmueble está en zona tensionada y se cambia de inquilino, el nuevo precio tiene que cruzar también el umbral del índice de referencia. Dejar constancia de la nueva renta en el contrato firmado es obligatorio, y conservar la documentación que acredite la renta anterior resulta imprescindible para justificar ante Hacienda el porcentaje de rebaja aplicado.
El decreto ya está en vigor, aunque sigue pendiente de convalidación en el Congreso de los Diputados, y el texto no precisa con exactitud qué ocurre con los contratos firmados antes de su publicación ni la fecha de corte para el nuevo régimen. Dada la complejidad de los tramos intermedios y las zonas tensionadas, conviene revisar cada caso con un gestor o asesor fiscal antes de firmar.
Qué dicen los expertos sobre el impacto en el mercado
Las voces del sector no coinciden en el efecto real de la medida. Desde posiciones afines al Gobierno se defiende que estos incentivos fiscales pueden moderar las rentas en un contexto de oferta escasa y demanda desbordada, especialmente en las grandes ciudades, y que la exención del 100% puede animar a quienes tienen pisos vacíos o en alquiler turístico a meterlos en el mercado residencial a precios más bajos.
Otros analistas y representantes inmobiliarios dudan de su alcance real. Apuntan a que la inseguridad jurídica generada por los cambios normativos sucesivos, sumada a la necesidad de convalidación parlamentaria del propio decreto, enfría la inversión, y a que en las zonas de mayor demanda muchos propietarios no necesitarán bajar el precio para alquilar su vivienda.
El debate se mantiene abierto mientras el decreto avanza hacia su convalidación parlamentaria, en un contexto marcado por la escasez de vivienda en alquiler y el encarecimiento sostenido de las rentas en las principales ciudades españolas.